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在加拿大,如果一个家庭想贷款购买住房时,必须要向金融贷款机构提出借款申请,填写按揭申请表。然后,金融贷款机构会有专人对借款人进行一系列的信用评估。贷款机构在进行信用评估时主要考虑两个因素:一是按揭申请人(或借款人)的定期(通常以月为单位)还款数额与定期家庭收入之间的比率(偿还率);二是借款人的借款总额与住房的市场评估价格之间的比率(抵押率)。

这两个比率中,偿还率是用于衡量申请人的月还款能力,其计算方法是:月还款额+房地产税÷申请人家庭税前月收入。偿还率越小,说明申请人的还款能力越强,反之则越弱。一般申请人的偿还率应在24%左右,超过32%就很难拿到贷款。抵押率是用于衡量在申请人不能按期如数偿还按揭本息的情况下,其抵押房产为贷款机构提供的保障程度。在加拿大,抵押率计算方法是:借款总额÷房产市场评估价值。房产市场评估价值不等同于实际买入价格,而是由贷款机构委托专业人士估算出一个价值,它可能高于实际买价,也可能低于实际买价。抵押率越低,贷款机构收回贷款的安全性就越高,反之安全性就越低。一般来说,金融贷款机构认为 75%的抵押率为安全界限,而抵押率高于75%的按揭则被视为高风险按揭。

在早期的加拿大房地产市场,人们通常需要支付50%,甚至是更高的首付款才能获得金融贷款机构的按揭,并随之诞生了房产按揭保险。加拿大的按揭保险是承保人收取一定金额的保险费为贷款机构提供按揭贷款保险,贷款机构通过按揭保险可以避免遭受因贷款人拖欠还款而造成的经济损失。

加拿大现行的按揭保险制度是由联邦政府于1954年开始推行的,以方便国民置业,特别是针对年轻人,房产按揭保险可以帮助他们应对高昂的首付门槛,但他们也需为此支付一笔可观的保险费用。

1954年,联邦政府正式授权加拿大抵押贷款和房屋公司(CMHC)建立抵押贷款担保制度,向首付款低于30%的抵押贷款提供100%的担保,并鼓励金融机构发放低首付款的抵押贷款,以此来扩大住房需求,促进住宅业的发展。抵押贷款的保险一般是由两个供应商提供:政府方面是CMHC,他们控制了加拿大约 70%的市场;私营方面的是Genworth Financial。建立专门贷款担保机构是为了降低银行按揭风险,保障银行利益,而贷款担保制度的出台也使得客户必须通过银行购买,而且由客户来付保金及手续费,银行才会批出按揭。

这个规定在数年前被更改为首期低于25%以下时,借款申请人需要购买贷款抵押保险费。时至今日,在4月20日,联邦法案第C-37文件宣布将会再次降低按揭贷款的首付比例以此减少按揭保险,而此次法案将购房首期的贷款抵押保险标准降低到20%。即购房者只需支付20%的首期就可以不必购买贷款抵押保险,预计此次的调整至少会为购房者节省2000元或者更多。

我们以35万的购房款为例,原先购买者如果只支付首期20%,那么需要购买大约7500元的贷款按揭保险,现在首期依然是支付20%,而贷款按揭保险将会被免除,省下的约7500元保险费用将可以用于房款或家庭其他支出。

来自银行方面的信息显示,银行业者普遍认为,此法案实施后,至少有10%的购房者不必缴纳按揭保险了,而降低首付的比例必然将催生出更多的潜在购房客户,银行专家预测将有20%的观望购房者可能因此而进入房地产买卖市场。

而在购房者方面,此次法案也受到大众的欢迎,尤其是一些初次购房者和工作不久的年轻加拿大人,因为他们的资金并不宽裕,之前为了避免缴纳按揭保险,要拼命的凑足25%的首付,首付支出之后,他们将不得不面对信用卡的超支问题。对于有购房需要的工薪家庭,法案所带来的好处也显而易见,他们不必将资金全部投入到买房的首期中去,也不必担心因为首付达不到25%而需要多支出几千元的贷款保险费用,这样他们就会有更多的钱投入到家庭其他投资或孩子的教育上。即使是对加拿大的富裕阶层,法案也一样使他们受益,因为在加拿大,人们已经习惯以贷款的手段支付买房或买车这样的大笔消费支出,现在他们可以将首付减少至 20%,从而有更充裕的资金用于商业投资或家庭消费。

法案的出台对于加拿大房地产行业来说更是一个利好消息,近十年加拿大房地产市场一直持续高速增长的局面,进入2007年,美国房市动荡虽然并未对加拿大房市产生明显影响,但消费者的信心动摇是无可避免的,再加上各方都认为从今年开始,加拿大房地产市场将进入一个缓慢下降通道,即使不会出现大跌,也难以维持之前的上升趋势。而此项法案的实施不仅扩大了潜在买房者的范围,更减轻了购房者一定的经济压力,因此有理由相信这是联邦政府希望继续保持房地产市场繁荣而采取的新举措。

专业地产经纪认为,新法案即使不会刺激房地产市场的大幅上扬,至少会减小市场降温的幅度,让加拿大房地产市场实现从高速增长到平稳发展的软着陆。他们相信这一规定会促进地产市场的进一步繁荣、健康地发展,而且新法案也有助于地产经纪帮更多的客户买到满意的房屋(价格上选择的余地更大),同时,也会有更多的客人考虑二次置业(换更大、更好的房子),而这些变化都会给地产经纪带来更多的Listing,从而使市场购销两旺,均衡发展。

此次法案的颁布紧步3月份加拿大按揭及房屋公司(CMHC)推出30年期按揭保险计划及Genworth Financial Canada推出30和35年期的按揭保险计划的后尘。在此之前,两大按揭保险机构所提供的最长按揭保险计划期限均为25年。CMHC对此的解释是,加拿大房价上涨屡破纪录,而央行利率又不断上调,即使是最长25年的按揭贷款计划,也无法让一些人满足拥有自己房产的要求。30及35年计划的出台,可以让初次购屋者,在房价飙升时仍有能力负担贷款。这和专家的分析不谋而合,专家认为这两家公司延长房屋按揭保险计划期限的主要原因是加拿大房屋价格不断上涨,导致购房者负担日重,延长期限可减轻购房者的月还款负担。

无论新法案出台的最终目的为何,广大购房者和相关房地产行业受益是不言而喻的,虽然有意见认为这是加拿大房地产市场降温和即将进入萧条期的最好证明,但我们仍然希望加拿大房地产市场可以持续平稳的发展。一个稳定的市场是一个国家经济稳定的最好体现,房地产市场的急速衰退都是以所在国家的经济大萧条及衰退为前提的,希望这样的情况不要出现在加拿大。

(徐木) 来源:地产周刊

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